פסק-דין בתיק ת"א 5284-08

1.         התובעים בתביעה העיקרית, ה"ה בועז וכולדר ושי ידלין (להלן "התובעים"), הינם שמאים מוסמכים במקצועם ויועצים בתחום המקרקעין.

            הנתבע והתובע שכנגד מר גד זאבי (להלן "הנתבע") הינו איש עסקים והבעלים של חברת זאבי אחזקות בע"מ ( להלן "זאבי אחזקות").

            אחותו של תובע מס' 1 (להלן "התובע") נשואה לבנו הבכור של הנתבע.

2.         ביום 30.6.99, במסגרת תהליך של הפרטה, נחתם בין הרפובליקה של בולגריה לבין זאבי אחזקות וכנפיים-ארקיע אחזקות בע"מ, הסכם שלפיו רכשו שתי החברות הנ"ל 75% ממניותיה של חברת התעופה הבולגרית הלאומית "BALKAN BULGARIAN AIRLINES" (להלן "בלקן אייר" או "החברה").

3.         בבעלותה של בלקן אייר היו נכסים הפזורים במדינות שונות במערב אירופה כמו בולגריה, ספרד, פורטוגל, איטליה, צרפת, הולנד ועוד, שחלקם היה רשום על שמה של החברה, וחלקם היה עדיין רשום, במועד החתימה על ההסכם, על שם הרפובליקה של בולגריה.

4.         לאור מצבה הכלכלי הקשה של בלקן אייר, ובמטרה לסייע לתזרים המזומנים שלה עד להשלמת העסקה, נוצר הצורך במימוש נכסיה על ידי מכירתם. לצורך כך, נחתם ביום 13.4.00, בין בלקן אייר לבין התובעים, הסכם שלפיו שכרה בלקן אייר את שירותיהם של התובעים לצורך מימוש הנכסים ומכירתם כאמור (ההסכם צורף כחלק מנספח א' לתצהיר התובע ת/1, והוא יכונה להלן "הסכם בלקן אייר").  

בסעיף 5.1 להסכם נקבע כי התובעים (שכונו בהסכם "The Agency") יהיו זכאים לעמלה בהתאם להכנסות החברה מכל עסקה, היינו לפי מכירות בפועל, ולפי שיעור העמלות שפורטו בטבלה שהופיעה בסעיף זה. וזו לשון הסעיף:

"The Agency is entitled to commission out of each property sale, according to the revenues transaction to the Company at the following commision rates: ....."

בסעיף 5.4 להסכם נקבע כי במקרה ויוסכם על ידי שני הצדדים כי לא ניתן למכור את הנכסים תוך זמן סביר, יהיו התובעים זכאים לשכר המבוסס על המאמצים וההוצאות שהושקעו על ידם בפועל, ושעליו יוסכם באופן הדדי. וזו לשון הסעיף:

"In case the both parties agree that the handling of a property will not be finalized by a sale within reasonable period, the Agency shall be entitled to a fee based on its actual invested efforts and expenses, as will be mutually concluded"

5.         להסכם צורפה רשימת הנכסים שהתובעים התבקשו לממשם (נספח ב' לתצהיר התובע ת/1). ברשימה זו, חולקו הנכסים לשלוש קבוצות. בקבוצה הראשונה נכללו הנכסים הנמצאים באירופה המערבית והרשומים בבעלותה של חברת בלקן אייר. בקבוצה השנייה נכללו הנכסים הנמצאים במערב אירופה שהיו רשומים על שם הרפובליקה של בולגריה, ושחברת בלקן אייר היתה זכאית להירשם כבעלים שלהם. בקבוצה השלישית נכללו הנכסים הנמצאים בבולגריה והרשומים בבעלות בלקן אייר.

6.         התובעים עמלו למימוש הנכסים במשך למעלה משנה לטענתם. עבודתם כללה מיפוי סטטוס הנכסים בהיבט המשפטי והפיננסי, פעילות חקר שוק, הפעלת יועצים מקומיים, איתור רוכשים ועוד.

7.         אין מחלוקת כי במהלך תקופה זו הצליחו התובעים למכור נכס (משרד) בליסבון, שהיה רשום על שם החברה. כמו כן אין מחלוקת כי בלקן אייר שילמה לתובעים סכום כולל של 40,000 דולר אמריקאי, תמורת השירותים שסופקו לה על ידי התובעים, וכי היא זו שנשאה בעלויות הנסיעות והשהייה של התובעים בחו"ל.

8.         בחודש 2/01, דהיינו בחלוף כ-9 חודשים ממועד חתימת הסכם בלקן אייר עם התובעים, התגלע סכסוך בין זאבי אחזקות לבין הרפובליקה של בולגריה, ובלקן אייר הפסיקה את פעילותה. זאבי אחזקות הגישה תביעה נזיקית כנגד הרפובליקה של בולגריה על סכום של 230,000,000 ש"ח, בבית הדין לבוררויות בינלאומיות של האו"ם בפאריס, והרפובליקה של בולגריה הגישה תביעה נגדית כנגד זאבי אחזקות.

9.         בעקבות הפסקת פעילותה של בלקן אייר, פנו התובעים אל הנתבע, וביום 25.11.01 נחתם בין התובעים לבין הנתבע מסמך שלפיו התחייב הנתבע, בין היתר, לשלם לתובעים כ- exgratia (לפנים משורת הדין), סכום של 20,000 דולר (נספח ה' לתצהיר התובע ת/1). מסמך זה שיכונה להלן "הסכם זאבי", עומד במוקד המחלוקת בין הצדדים, ומפאת חשיבותו לענייננו, אצטט להלן את תוכנו כדלקמן:

" ווכולדר/בלקן

 1. יקבלו exgratia  לסיום החשבון סכום של 20,000 דולר.

2. עם גמר הבוררות במידה והנכסים הנמצאים ברשימת המטלות בהסכם עם ווכולדר יעברו לחברה הם ימסרו לווכולדר למימוש והוא יהיה זכאי לתשלום על פי ההסכם המקורי.

3. במידה ובמקום הנכסים כאמור ב(2) לעיל יועבר שווה ערך (בכסף) אזי יחשב הדבר כאילו נמכרו הנכסים ע"י ווכולדר והוא יהיה זכאי לתמורה כאילו ונכסים אלו נמכרו על פי ההסכם המקורי.